ITセカイを駆け抜けろ!

ウェーブハウス/ネットデータにてIT関係を引き受ける人間の雑言をつらつらと。
気が向いたら更新。ITとか不動産とか料理とか温泉とか。

気になる重説項目 その35「修繕積立金」

 何故か「盾筋」と変換されて一瞬ぽかんとなったのはここだけの話。

 修繕積立金。管理費と同じく区分所有マンションだったら大抵毎月払わなければならない費用です。最近は屋上にソーラーパネルをつんで、売電で得た利益を修繕積立金に充てるため(今現在は)必要ありません、なんてところもありますが、まだまだ始まったばかりで大半のマンションは必要です。

 で、この修繕積立金がいったいぜんたい何なのか、というと書いて時の如く、マンションの修繕のために積み立てられるお金です。高層建築物の場合、定期的に適切な修繕を施すことで、期待すべき耐用年数の間耐えてくれるわけですが、ノーメンテでいくとコンクリだろうと鉄筋だろうとやはり劣化し、寿命が短くなります。で、この修繕の際、毎回一発どかんと各所有者が払ったらたいへんなことになるので、ちょっとずつ積み立てて、やがて来る大規模修繕に備える、というわけです。

 多くのマンションはこの大規模修繕を、「いつ」「どんな内容で」行うのかを計画しする「長期修繕計画」があります。各住戸の所有者なら、管理組合や管理会社に問い合わせれば見ることが出来るはずですが、そこにはその修繕計画の他、「修繕積立金の値上げ予定」なんてのも乗っていることが多いです。何年何月からは○○円、何年何月からは××円、という感じです。全部が全部値上がりするわけではありませんので、気になる方はやはり問い合わせてみましょう。

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気になる重説項目 その34「管理費」

 おそらくほとんどのマンションで月々支払が必要となる「管理費」。その名の通り、マンションの管理に必要となるお金です。でも管理にそんなにお金が掛かるの? という方もいらっしゃるかと思いますが、こんな項目に使われています。

・管理業務費
 その名の通り、管理業務にかかる費用です。管理会社に管理を依頼しているのであればその管理業務だとか管理人費用だとかにかかります。自主管理の場合でも、管理人を雇っているのであればその分かかります。

・設備管理業務費
 マンションの場合、エレベーターだとか受水槽だとか機械式駐車場だとか、異字管理を必要とする様々な共用物があり、法律で点検が必要となるものもあります。そういったものへの費用だとか、あとは草木の手入れだとかです。

・清掃業務費
 読んで字の如く。水道管の高圧洗浄も入るかも。

・水道光熱費
 共用部分の水栓だとか廊下の電気、エレベーターの電気、結構あります。また多くのマンションでは水道の使用料は各住戸に直接水道局から請求が行くのではなく、マンション自体に請求が一括で発生し、それをマンション側が各住戸のメーターを検針して請求している形になっているかと思いますが、その場合差額が発生することもあるので、その補填にも使われます。

・損害保険料
 何かあったときに安心のマンション保険。

・管理組合運営費
 管理組合の集会・総会を開催したり、管理組合の役員には日当が出るのでその支払いだったり。

・その他備品・消耗品費
 マンション全体で使う消耗品だとか。


 こんな感じです。結構必要です。
 近年はこの価格を見直す為に、途中で複数の管理会社の相見積もりを取る、なんてこともありますね。

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気になる重説項目 その33「当該住戸の管理費等の滞納額と特定承継人」

 分譲マンションなどには管理費や修繕積立金等といった管理組合に払う費用があります。これは読んで字の如く、マンションの維持管理に当てられたり、将来の大規模修繕の為に積み立てたりするわけです。詳細はまたどこかで書くとして。

 多くのマンションでは、振込あるいは口座引落といった形で月々支払っていきますが、何かしらの事情により支払が出来ない住戸が発生する場合があります。すぐに支払が出来ればよいのですが、金銭的な事情などなどでお支払いが出来ない状況が続くと、滞納として計上されていきます。

 そんな状態が続いたまま、所有者が変更となる場合どうなるか。

 何となく、「管理費の請求はその所有者にするんだから、売却したとしてもその滞納していた所有者が支払わなければならないんじゃないの?」と思いがちですが、実は違います。
 区分所有法を紐解いてみると、

(先取特権)
第七条  区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
2  前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
3  民法 (明治二十九年法律第八十九号)第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

(特定承継人の責任)
第八条  前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

 とあります。また、気になる「特定承継人」とは

「他人の権利義務を個別的に取得することを特定承継といい、承継する者を特定承継人といいます。売買、交換、贈与などによる普通の権利の承継は、みな特定承継で、売買契約の譲受人(買主)などが特定承継人の典型例です。
 また、抵当権の実行により競売物件を競落して所有権を取得した競落人(買受人)も、特定承継人に該当します。」(公益社団法人マンション管理センター

 ようするに買った人が滞納額を支払わなければならないのです。イメージとしては、所有者個人にかかるのではなく、住戸そのものに掛かるので、滞納した人だろうが違かろうが、住戸そのものに滞納があるから今住戸を持っている人に払う義務があるよ、というわけです。

 とはいっても、このあたりは契約の特約でどうとでもなり、例えば売主様に「引渡までに管理費の滞納状態を解消する」責務を負わし、滞納者たる売主様に支払をお願いする、なんて形にすれば、負担の公平さは担保できます。このあたり気になる方はぜひウェーブハウスまでご相談を。

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気になる重説項目 その32「駐車場の使用」

 マンションにおいて、駐車場が使えるかどうかは気になるところです。管理規約において、前所有者から引き継いで使う、というところもあれば、戸数分駐車場がないところを中心に、引継は出来ずに希望者抽選、というところもあります。

 で。この駐車場を区分所有者が使用できる権利ですが、概ね3つです。

●駐車場使用契約を締結
 一番オーソドックスであり、今はほとんどこれです。管理組合と使用契約を締結することで駐車場の利用が可能になる、というもので、使用料が必要となる場合がほとんどですが、中には最初の1台は無料(ルミナス芳泉トゥールモンドとか)なんてところもあります。

●分譲駐車場
 駐車場区画自体も専有部分としている場合です。すなわち所有物。三方向+床+壁で明確にくぎられていれば、建物として登記できるので、昔のマンションの一部ではこんなところもありました。当然売買対象ですので、基本的には対象となる住戸とセットで売買し所有権を移転しますが、管理規約に不備があると、マンションだけ手放し駐車場はずっと使える、なんてこともできてしまうのでご注意。

●専用使用権
 こいつが問題で、特定住戸に紐付する形で駐車場区画に専用使用を認めるパターンです。何が問題かというと、管理費。購入した側の認識として、特定住戸とセットで買ったもの、という認識が置きやすい為、その後管理規約の改定などで駐車場管理費が発生したり増額となったりするともめるわけです。

 最近はほとんどが最初の駐車場使用契約です。使用契約ですから、管理組合側としても融通が利く、というわけです。
 ただ注意したいのが、戸数分区画があるからと行って、引継が必ず出来るわけではありません。そのあたり、各マンション(エリア)担当スタッフがいるウェーブハウスまでお問い合わせください。

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気になる重説項目 その31「専用使用権その2」

 前回の記事でもあった専用使用権。簡単に言えば「専用で使用できる」わけですが、これだとなんのこっちゃとなりますのでもう少し具体的に申しますと、

専用使用権:共用部分や敷地の一部を、特定の区分所有者が独占使用できる権利

 となります。前回も触れたように、玄関ドアやバルコニーなどを「専有部分」としてしまうと色々と不都合が生じます。ですので、部分自体は共有部分として、そこをあくまで「特定の区分所有者(ドアやバルコニーなら対象住戸)」が専用的に使用できる、とするわけです。
 これによく含まれるのは玄関外のアルコーブだとかポーチ、専用庭、ルーフバルコニーなども出てきますし、住戸にくっついているわけではありませんが、1階の集合ポストにも設定されていることがあります。

 また、敷地の一部、ということで駐車場も専用使用権で使えるようにしているところが昔はありましたが、最近はほとんどありません。多くの場合、管理組合と使用契約を締結して利用できる形態になっています。
 これは専用使用権が設定された駐車場関係で多くトラブルが発生した為です。この内容はまたいつか。

※そして公開してから、以前に書いていたことを知る。あわててその2とつけましたとも、ええ。

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気になる重説項目 その30「共用部分」

 共用部分。読んで字の如く、共用する部分なんですけども、何となく廊下だとか階段だとかはイメージできますが、それ以外の部分も結構“実は共用部分”なんて部分があります。
 まずは標準管理規約で規定されている共用部分です。とはいっても法定共用部分はその名の通り区分所有法で記載されている部分になります。


    法定共用部分
        全体共用部分
            共用玄関ホール、共用廊下、共用階段、共用エレベーターホール、共用エレベーター室、電気室、機械室、パイプスペース、メーターボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベランダ、屋上テラス、車庫等専有部分に属さない「建物の部分」
            共用エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、火災警報設備、インターネット通信設備、ケーブルテレビ設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、塔屋、集合郵便受箱、配線配管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管)等専有部分に属さない「建物の附属物」
        住宅一部共用部分
            住宅用玄関ホール、住宅用階段、住宅用廊下、住宅用エレベーターホール、住宅用エレベーター室、住宅用エレベーター設備
        店舗一部共用部分
            店舗用階段、店舗用廊下

    規約共用部分
        管理事務室、管理用倉庫、集会室及びそれらの附属物


 勘違いしがちなのが、「バルコニー」や「ベランダ」です。これらの部分は専有部分ではなく、あくまで共用部分のうち、「とある住戸が専用使用できる」(専用使用権。別の機会で書きます)と定められている部分であり、自分の持ちものだと思って勝手に改造したりしてはいけません。これに近いものに玄関ドアがあり、こちらも専有部分ではなく、共用部分を専用使用しています。ドアが専有部分になってしまうと、部屋毎に玄関ドアが違う、なんていうちぐはぐなことになってしまいます。
 また、配管などは結構ややこしく、例えば水漏れが起きた場合専有部分か共有部分かで処理が変わってきます。上水道であれば住戸の水道メーターまでが共用部分でそこから先が専有部分、下水道なら配管継手や立て管が共用部分でそこから先が専有部分、と標準管理規約で定められています。

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気になる重説項目 その29「ピアノの使用」

 また細かいところに行くシリーズ。しばらく管理規約周りのことを書き続ける気がしますが。

 区分所有(マンション)においてはピアノを初めとする楽器の制限が掛けられている場合があります。多くの場合、管理規約の使用細則集あたりに記載があるんですが、

・制限記載無し
・楽器自体の制限は記載がないが、重量物の搬入禁止(ピアノなどが不可となることも)
・著しく音量を上げる行為の禁止
・午前8時以前及び午後8時以降の演奏禁止

 というのがよくあるパターンです。わかりやすいのは一番下で、ダメな時間以外だったら(常識の範囲内であれば)演奏できる、という内容です。しかしそれ以外は楽器がいいかどうかの記載がなく、住人間の解釈が違うとトラブルの原因にも成りかねません。気になる場合は、事前に管理会社なりなんなりに確認を取っておく方がよいでしょう。

 また、ピアノ教室などの楽器教室を開くことは、ちょっと前にあった「住居としての使用」以外に該当しますから、禁止されていることが多いのでご注意を。

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気になる重説項目 その28「高さ制限おまけ 天空率」

 一個前の記事で書いた、制限にひっかっかっても建築できるような緩和条件に、「天空率」なるものがあります。平成14年度だかの建築基準法改正によりできたもので、既に10年オーバーではありますが、一般的には知られている内容ではありません。

 元々の高さ制限系を守ろうとすると、どうしても高さが抑えられる代わりに、道路に対して平行方向に広い建物となってしまいがちです。特に分譲マンションなどは戸数の兼ね合いもあって余計にそうせざるを得ないんですが、じゃあ「15階建てだけどワンフロア三戸のマンション」と「5階建てでワンフロア九戸のマンション」のどちらがより日照や通風、さらには圧迫感を軽減できますか、となると(もちろん諸条件にも寄りますが)前者の方が良かったりすることもあります。
 そこで出てきたのが天空率で、wikipediaさんに言わせると、

「天空率(てんくうりつ)とは、おもに建築設計において、天空の占める立体角投射率のことをいう。ある地点からどれだけ天空が見込まれるかを示し、100%が「全方向に天空を望む」状態、0%が「天空がすべて塞がれた状態」である。 建築基準法において、建築物の立体形状に対する制限の一要因という位置づけとなっているが、これは平成14年建築基準法改正において斜線制限の緩和条件として盛り込まれたものである。そこでは、斜線制限の範囲内で建てられる建築物と同等以上の天空率を建築物の周辺で確保できることが緩和条件となっている。」

 となります。長ったらしいですが、制限を守って建てた建築物よりも天空率が多ければOK、ということです。これにより、わずかに斜線制限に引っかかったとしても建てられる建物が増えるわけです。
 もっとも、先ほどの「どちらがより圧迫感を感じるか」というのは人により様々です。この辺りが難しいところで、天空率的にOK、となっても近隣との調整が必要なこともあります。

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気になる重説項目 その27「高さ制限5 道路斜線制限」

 高さ制限シリーズラスト。最後だけあって、どこでも適用される制限というやつですな。

 名前の通り、道路と絡めた斜線制限です。用途地域によって若干数値は異なりますが、原則は

●敷地が接する道路の反対側の境界線から、住居系地域については1メートルにつき1.25メートル、その他の用途地域については1メートルにつき1.5メートル上がる斜線の内側に建築物を納めなければならない

 というルールです。よく階が上がる毎に面積が減っていく建物がありますが、これの適用を受けてる可能性もあります。道路の反対側がスタートなので、その道路幅が広いほど制限は緩くなります。
 また、建物を敷地境界から後退させると、その分道路の反対側も後退させて計算するなんていう緩和措置もありますし、用途地域によって異なりますが道路の反対側から20m〜30mより遠い位置に関しては制限が適用されない、なんてのもあったりします。

 基本的に、建物はこれらの制限によって形状や高さ(の一要素)が決まってくるわけです。
 が、どう考えても制限に引っかかってるのに建築されているものもあったりします。またそれは後ほど。

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気になる重説項目 その26「高さ制限その4 隣地斜線制限」

 高さ制限シリーズその4。今回は低層住居専用地域以外にかかる制限です。というのも、低層住居専用地域では10mや12mまでしか建てられないのに対し、この制限のスタートは低くて20mからですから、必然的に守られる、というわけです。

 北側斜線同様、ある高さから内側に斜めに制限ラインが引かれます。

●第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域を除く住居系地域では、隣地境界線上20メートルの高さから1メートルにつき1.25メートル
●商業系、工業系地域では、隣地境界線上31メートルの高さから、1メートルにつき2.5メートル

 それぞれ上がる斜線の内側に建築物を納めなければならない、という制限内容です。北側斜線だと5mスタートだったのが20mだの31mだのになってるわけですね。
 この制限もやはり日当たりの維持、通風などを目的としています。ただ、それほど厳しい内容ではなく、これや次回説明する道路斜線のみがかかっているところというのは、基本的に高い建物をある程度大規模に建ててもOK、というわけです。日当たりなどなどを気にされる方は、このあたりの制限について調べたほうがよい、ということですね。

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