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気になる重説項目 その33「当該住戸の管理費等の滞納額と特定承継人」

 分譲マンションなどには管理費や修繕積立金等といった管理組合に払う費用があります。これは読んで字の如く、マンションの維持管理に当てられたり、将来の大規模修繕の為に積み立てたりするわけです。詳細はまたどこかで書くとして。

 多くのマンションでは、振込あるいは口座引落といった形で月々支払っていきますが、何かしらの事情により支払が出来ない住戸が発生する場合があります。すぐに支払が出来ればよいのですが、金銭的な事情などなどでお支払いが出来ない状況が続くと、滞納として計上されていきます。

 そんな状態が続いたまま、所有者が変更となる場合どうなるか。

 何となく、「管理費の請求はその所有者にするんだから、売却したとしてもその滞納していた所有者が支払わなければならないんじゃないの?」と思いがちですが、実は違います。
 区分所有法を紐解いてみると、

(先取特権)
第七条  区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
2  前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
3  民法 (明治二十九年法律第八十九号)第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

(特定承継人の責任)
第八条  前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

 とあります。また、気になる「特定承継人」とは

「他人の権利義務を個別的に取得することを特定承継といい、承継する者を特定承継人といいます。売買、交換、贈与などによる普通の権利の承継は、みな特定承継で、売買契約の譲受人(買主)などが特定承継人の典型例です。
 また、抵当権の実行により競売物件を競落して所有権を取得した競落人(買受人)も、特定承継人に該当します。」(公益社団法人マンション管理センター

 ようするに買った人が滞納額を支払わなければならないのです。イメージとしては、所有者個人にかかるのではなく、住戸そのものに掛かるので、滞納した人だろうが違かろうが、住戸そのものに滞納があるから今住戸を持っている人に払う義務があるよ、というわけです。

 とはいっても、このあたりは契約の特約でどうとでもなり、例えば売主様に「引渡までに管理費の滞納状態を解消する」責務を負わし、滞納者たる売主様に支払をお願いする、なんて形にすれば、負担の公平さは担保できます。このあたり気になる方はぜひウェーブハウスまでご相談を。

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